30天狂砸250亿 万达式圈地是着险棋

http://xwxfts.cn/2019-10-24 17:56:26

   

    房地产业行情低迷,对于大连万达来说,这是最好的时代,也是最坏的时代。

    在同行敏言慎行低调过日子的时候,近半个月万达的高调使其被推向了舆论的风口浪尖:20亿底价夺下佛山金融高新区“地王”被疑“内定”、5·12灾后由香港援建的绵阳紫荆中学拆除被指是为万达商业项目“让路”、花30多亿美元收购美国第二大院线AMC……羊城晚报记者调查发现,大连万达集团在5月份之内拿地、并购耗资总额将近250亿元人民币,超过了其总资产的十分之一。到底这艘中国商业地产航母是运筹帷幄、胸有成竹,还是疯狂冒进?

    疯狂的“土地冲动”

    事实上,万达一直未曾停下拿地的脚步。

    5月10日,万达以14亿拿下东莞东城一块地。

    5月28日,万达以11亿拿下昆明市西山区海埂路片区2宗地块。

    到底是什么原因让万达如此“疯狂”?有观察人士指,这是一种正常的土地冲动:地方政府有土地供应的需求而开发商则有土地储备的需求。万达“疯狂买地”是为其上市做足够的土地储备。而另一方面,是缘于地方政府的卖地冲动。从多起案例来看,万达成交的多幅土地都是长期与地方政府接触后才成功到手的。

    “万达模式”无法复制?

    “万达的模式基本上就是低价拿地,然后快速建设溢价销售住宅和部分商业物业,再持有部分商业物业来完成一个项目。”一位知情人士告诉羊城晚报记者,广州白云万达项目的溢价销售部分相当可观。万达从拿地到开业,标准周期18个月,超过业内平均水平。而广州万达的相关负责人也曾经透露,白云万达项目在开业第一年就实现赢利。

    “这在商业地产领域几乎是不可想象的。最关键是,万达几乎每次都能以很低的价格拿到地,这种模式根本无法复制。”有业内人士如此评价。今年5月24日,万达以底价20.36亿元竞得佛山“地王”。只有万达一家参与竞标,且全过程不超过6分钟,因此事后万达被怀疑为“内定”。

    不过,也有另一种声音在肯定万达模式。

    “万达的商业模式是需要大整合的战略,对内对外高度的统筹能力。这种商业模式的发展符合中国的国情、迎合了不少当地政府的发展需求并且也具备科学的规划。”广东商学院流通业研究所所长王先庆对羊城晚报记者说。

    收购AMC前景未明

    能在城市的中心区域或者规划重点区域以合适的价格拿到土地,不能不说明万达集万千宠爱于一身。也许,这也是推动其密集展开出击的底气。

    5月21日,万达宣布收购美国第二大院线AMC,收购金额高达26亿美元,并计划另外追加5亿美元的运营资金,交易总金额高达31亿美元,成为中国民企海外最大并购。有业内人士说,万达通过电影院线捆绑地产项目的模式,为万达院线聚拢了很高的人气。显然,万达此番收购AMC的目光自然放得更长远。

    然而,不少业内人士似乎并不看好这一次万达的并购。有娱乐产业分析人士说,一方面AMC本身的状况不佳,去年净亏损1.23亿美元。另一方面,美加电影市场的萧条与国内的火爆形成强烈对比。

    疯狂扩张走了一着险棋?

    有资深商业人士认为,万达的频频动作应该是为了接下来的IPO上市做准备。但从商业的角度看,随着商业市场的升级,万达如果不及时转型,其优势会逐渐降低。而且万达的千城一面、缺乏特色的情况在一些地方已经非常明显。“做优质的商业地产还是需要带来新的商业氛围,引进更多有质量的品牌”。

    “万达走了一着险棋,”中山大学岭南学院教授林江对羊城晚报记者说,“当前经济形式低迷,不少大企业都面临重重困难,而万达的策略是人退我进。如果市场在一定时期内不能向好,对于万达此番全方位的大肆扩张肯定会造成巨大的压力。”

    羊城晚报记者还留意到,就在万达以几近疯狂的速度奋力扩张同时,所表现出来的企业逐利本性似乎也难免招来一些质疑。5月19日,媒体报道原绵阳紫荆民族中学最后一幢教学楼开始拆除工作。这所在2008年5·12地震后由香港援建的中学,投入使用仅仅一年半就搬迁、拆除,原因是要为万达的商业项目“让路”。虽然万达董事长王健林曾回应媒体称事件与万达无关,并指出是当地政府违规出让土地。但有业内人士认为,此事件多少让万达的形象蒙上了一层阴影。

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    解读“万达模式”

    1.万达用所谓的订单模式,绑架了主力商家,据悉,商家给万达提供了项目建设投入的约20%的资金量。同时,万达自身也有众多品牌,比如万达影院,万达百货,万达跟大牌公司合资的酒店,可以填充大量的物业,加上订单模式的主力店,可以促使万达很快速地扩张。

    2、通常万达的土地中,还有一部分居住类用地,可以给项目整体提供一定的现金流。万达还规划有部分可售商业物业,比如商业街,这部分也解决了现金流的问题。此举帮助万达快速滚动开发。

    3、万达一方面凭借品牌效应,另一方面从开发到建设一般两年内就可以开业,这也正是政府撬动板块区域开发的利器,所以政府愿意给万达提供低廉的价格的土地。这也是万达成功的重要法宝。


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